Dejar una vivienda de alquiler debería ser un trámite sencillo: se entregan las llaves, se revisa el estado del piso y el casero devuelve la fianza. En la práctica, es uno de los momentos de más fricción entre inquilino y propietario, y uno de los motivos de consulta más frecuentes que atiende la OCU sobre arrendamientos, junto a los suministros pendientes y el estado de la vivienda a la entrega.
Contar con un seguro de alquiler —tanto para el propietario como para el inquilino— no elimina por completo el riesgo de conflicto, pero sí reduce buena parte de los motivos reales para retener la fianza: si los desperfectos o los impagos están cubiertos por una póliza, el casero tiene menos necesidad de quedarse ese dinero para cubrir gastos que ya no corren de su cuenta.
Si trabajas en el lado del inquilino, merece la pena plantear esto al propietario antes de firmar el contrato. Y si ya estás en la situación de “mi casero no me devuelve la fianza”, esto es lo que necesitas saber.
Motivos más habituales para no devolver la fianza
Hay dos razones que los propietarios alegan con más frecuencia, y que en algunos casos son legítimas:
- Desperfectos en la vivienda. Roturas, daños en paredes o electrodomésticos, o un estado de suciedad que va más allá del desgaste normal por el uso. Ojo: el desgaste ordinario (pintura descolorida, pequeñas marcas, suelo gastado) no es imputable al inquilino, y el propietario debe poder justificar cualquier descuento con factura o presupuesto.
- Impagos. Rentas o suministros pendientes de pago que el casero descuenta del importe de la fianza.
Fuera de estos dos supuestos, retener la fianza sin justificación no tiene respaldo legal, por mucho que se alegue.
Qué dice la ley sobre el plazo de devolución
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no fija de forma literal un plazo de devolución, pero establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto la fianza, la cantidad pendiente empieza a generar el interés legal del dinero a favor del inquilino. En la práctica, y así lo interpretan tribunales y organismos de consumo, esto funciona como un plazo máximo de un mes (30 días naturales) para la devolución.
Pasado ese plazo sin novedades, y descartado que existan motivos legítimos de retención, es el momento de empezar a reclamar.
Cómo reclamar la fianza si no te la devuelven
Hay dos vías, y conviene seguirlas en este orden:
Vía amistosa. Empieza por un email o mensaje escrito solicitando la devolución, indicando la fecha de entrega de llaves y recordando que el plazo legal ha vencido. En muchos casos esto resuelve el problema sin más.
Si no hay respuesta o el casero se niega, el siguiente paso es un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Tiene validez legal y es la prueba que necesitarás si el caso acaba en un juzgado.
Vía judicial. Si el burofax tampoco funciona, toca reclamar por la vía legal. Para importes inferiores a 2.000 euros, el procedimiento (juicio verbal o reclamación de cantidad) no exige abogado ni procurador, lo que simplifica bastante el trámite. El plazo para presentar la reclamación es de 5 años desde que la fianza debió devolverse, según el régimen general de prescripción de acciones personales del Código Civil.
Antes de llegar aquí, conviene comprobar si tu comunidad autónoma ofrece mediación gratuita a través de la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o el organismo autonómico de consumo: en bastantes casos se resuelve el conflicto sin necesidad de juicio.
Cómo evitar el problema desde el principio
La mejor defensa es la prevención: un inventario fotográfico al entrar y al salir de la vivienda, un acta de entrega de llaves firmada por ambas partes y las comunicaciones con el casero siempre por escrito. Cuanta más documentación tengas, más rápido y sencillo será resolver cualquier disputa.
En GRUPO PACC trabajamos con aseguradoras especializadas en seguros de alquiler, tanto para propietarios como para inquilinos, que cubren buena parte de los imprevistos que suelen acabar convertidos en un conflicto por la fianza. Si quieres saber qué opciones se ajustan a tu situación, contacta con nosotros.
